2. El Konut Teslimlerinde Uygulanması Gereken KDV Oranı

Ali Demireller
Yeminli Mali Müşavir
alidemireller@hotmail.com

Uygulamada tereddüt edilen konulardan biriside 2. El konut teslimlerinde uygulanması gereken KDV oranıdır.

7346 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile KDV oranlarında değişiklik yapılmıştır. Genel KDV oranı yüzde 18’den yüzde 20’ye; (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için uygulanan oran ise yüzde 8’den yüzde 10’a yükseltilmiştir. (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için uygulanan yüzde 1 KDV oranında ise bir değişiklik yapılmamıştır. Yeni oranlar 10 Temmuz 2023 Pazartesi gününden itibaren uygulanmaya başlanmıştır.

KDV oranlarının değişmesi ile birlikte 2. El konut teslimleri için düzenlenecek faturalarda KDV oranın ne olacağı konusunda tereddütler yaşanmaktadır. Bu konuya ilişkin uygulamada tereddüt yaşanacak konuları kısaca aşağıdaki gibi özetleyebiliriz:

1. Yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden önce alınan projelerdeki 2. El konut teslimleri için uygulanacak KDV oranı ne olacaktır?
2. Yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden sonra alınan projelerdeki 2. El konut teslimleri için uygulanacak KDV oranı ne olacaktır?

Konut teslimlerinde uygulanması gereken KDV oranı, 3065 sayılı KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak maddede yer alan sınırlar dahilinde, 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişmeden önce Bakanlar Kurulu, değişiklik sonrasında ise Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmektedir. 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %10, bu listelerde yer almayan teslim ve hizmetler içinse %20 KDV oranı uygulanması gerekmektedir[1].

29/3/2022 tarihli ve 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 2007/13033 sayılı BKK eki (I) sayılı listenin “B) DİĞER MAL VE HİZMETLER” bölümünün 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m² ‘ye kadar konut teslimleri düzenlemesi ile söz konusu Kararın 1 inci maddesinin altıncı fıkrasında yer alan hükümler 1/4/2022 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır. Ancak 5359 sayılı Kararın 10 uncu maddesinde, 1/4/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için bu hükümlerin (eski hükümlerin) uygulanmasına devam olunacağına karar verilmiştir.

Özetle; 1/4/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların, 01.04.2022 tarihinden sonraki tesliminde, net alanı 150 m² ‘ye kadar olan konutlar için KDV oranı, büyükşehirlerde 2007/13033 sayılı BKK’nın 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kaldırılmadan önceki 1 inci maddesinin altıncı fıkrasındaki hükümler de dikkate alınarak 10.07.2023 tarihinden itibaren (%1), (%10) veya (%20); net alanı 150 m² ‘yi aşan konutlarda (%20) uygulanması gerekmektedir.

Öte yandan, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 2007/13033 sayılı BKK eki

– (I) sayılı listenin “B) DİĞER MAL VE HİZMETLER” bölümünün 11 inci sırasına eklenen hükümle “16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı” 1/4/2022 tarihinden itibaren (%1) oranında,

– (II) sayılı listeye eklenen 35 inci sırası uyarınca da “konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı,” (1/4/2022 tarihinden itibaren %8) 7346 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile 10.07.2023 tarihinden itibaren %10 oranında

KDV’ye tabidir.

Buna göre, 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;

– 150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı (1/4/2022 tarihinden itibaren %8) 7346 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile10.07.2023 tarihinden itibaren %10 oranında,

– 150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV Oranı (1/4/2022 tarihinden itibaren %8) 7346 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile 10.07.2023 tarihinden itibaren %10,

150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (1/4/2022 tarihinden itibaren %18) 7346 sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile 10.07.2023 tarihinden itibaren %20,

olarak uygulanır.

6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının;

-150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı (%1),

– 150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranı (%1), 150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (1/4/2022 tarihinden itibaren %18) 10.07.2023 tarihinden itibaren %20,

olarak uygulanır.

Söz konusu yukarıdaki düzenlemelerde konut teslimine ilişkin olarak uygulanması gereken KDV oranı konusunda yeni veya 2. El konut teslimine yönelik bir ayrıma yer verilmemiştir. Dolayısıyla da 2. El konut teslimlerinde de yukarıdaki mevzuata göre bulunan KDV oranı uygulanacaktır. Örneğin 1/4/2022 tarihinden önce alınan yapı ruhsatına göre inşa edilen konutların 10.07.2023 tarihinden sonra yeni (ilk defa) veya 2. El olarak tesliminde KDV oranı yapı ruhsatının alınma tarihine bakılarak ilgili mevzuata göre belirlenecektir (Konuya ilişkin olarak detaylı açıklamalar KDV Kanunu Uygulamaları-I Kitabımızda yer almaktadır).

[1] KDV Genel Uygulama Tebliğinin III-B/2- Uygulanacak KDV Oranı başlıklı bölümüne bakılabilir.

19.07.2023

Kaynak: www.MuhasebeTR.com